Gli affitti brevi sono oggi una delle opportunità più interessanti nel panorama immobiliare italiano. Sempre più proprietari di appartamenti scelgono di affittare per periodi limitati, rispondendo alla crescente domanda di flessibilità, comfort e privacy da parte dei viaggiatori.
DEFINIZIONE E CARATTERISTICHE PRINCIPALI DEGLI AFFITTI BREVI
Per l’Agenzia delle Entrate, per affitto breve si intende “un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”. Il contratto degli affitti brevi può riguardare solo l’immobile o anche servizi come wi-fi, biancheria e utenze.
Vi è l'obbligo di esporre il CIN, Codice Identificativo Nazionale, all'ingresso dell'immobile e sui portali online, con sanzioni pecuniarie anche elevate in caso di inadempienze e l'obbligo per le piattaforme come AirBnB o Booking.com di agire come sostituto d'imposta e comunicare i dati degli affittuari alle autorità competenti e all'ISTAT per rilevazioni statistiche.
Inoltre, sono indispensabili specifici requisiti di sicurezza degli immobili, come la presenza di estintori e rilevatori certificati di gas e monossido di carbonio.
È considerata un’attività non imprenditoriale, quindi non occorre aprire una Partita Iva e si può usufruire di una cedolare secca. Non è obbligatoria la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate. Da un punto di vista fiscale, le locazioni brevi sono soggette alla tassazione Irpef, secondo cui tutti i proventi percepiti dagli affitti concorrono a formare il reddito.
Per configurarsi come attività imprenditoriale, è necessaria la gestione di 3 o più immobili, con l'obbligo di presentare una SCIA che attesta il possesso dei requisiti di sicurezza, igiene e urbanistici. Fino a 2 immobili non è obbligatoria l'apertura della Partita IVA.
I vantaggi per il proprietario, affittare per brevi periodi offre benefici non indifferenti rispetto al classico contratto di locazione annuale:
- in località ad alta affluenza, il guadagno per notte è molto più alto rispetto al canone mensile standard per un affitto di lungo periodo;
- il proprietario può rientrare in possesso dell'immobile in tempi brevi per uso personale o per venderlo;
- il pagamento avviene solitamente in anticipo o tramite piattaforme garantite, quindi si riduce il rischio di morosità.
AFFITTO BREVE: LE CARATTERISTICHE DELL'IMMOBILE
Innanzitutto deve essere un immobile residenziale e non commerciale. Oltre a rispettare i criteri di agibilità, deve rientrare in categorie catastali precise, comprese tra A1 e A11, ad esclusione della A10, destinata ai locali adibiti a ufficio.
Anche se ogni regione ha un suo regolamento che disciplina la materia, le abitazioni destinate a uso turistico devono rispettare parametri che garantiscano la salubrità degli ambienti:
- l'immobile deve avere soffitti di altezza non inferiore ai 2.70 metri;
- per ospitare due persone la superficie minima sarà di 38 mq, mentre per accogliere solo un ospite il minimo ammesso è di 28 mq;
- la camera da letto dovrà essere separata dalla zona soggiorno, che potrà avere un angolo cottura;
- gli ambienti dovranno essere forniti di finestre.
Inoltre è stato istituito il CIN, il Codice Identificativo Nazionale che ogni proprietario deve richiedere tramite una procedura telematica nazionale ed esporre all'entrata dell'immobile.
La maggior parte delle prenotazioni avviene su internet, motivo per cui è necessario essere presente sui principali portali con un tariffario chiaro e tenere aggiornato il calendario delle disponibilità.
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